Mandat de vente :
comprendre les honoraires de l'agence immobilière

Les honoraires d’une agence immobilière, aussi appelés « frais d’agence », sont à anticiper dans le cadre de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier. En France, d’une agence à l’autre, ces frais peuvent varier de 3% à 11% du prix de vente du bien et ont une conséquence sur le calcul des frais de notaire. Explications !

Honoraires d'agence immobilière : définition et explications

Pourquoi des frais d'agence ?

Un vendeur ou un acheteur peut faire appel à une agence immobilière afin de réaliser toutes les étapes de recherche et de négociation à sa place.

Les missions, les conditions et les frais d’agence sont clairement indiqués dans un contrat : le mandat de vente. Les honoraires correspondent alors à la rémunération de l’agent immobilier pour la mise à disposition de toute son expertise.

Les honoraires des agences immobilières sont fixés librement (ordonnance de 1980). Elles doivent être clairement affichées et visibles en extérieur (sur la vitrine par exemple) et doivent apparaître dans le mandat de vente. 

Ces frais s’expriment le plus souvent en pourcentage, mais il existe des agences (spécialisées en ligne surtout) qui pratiquent une tarification au forfait, c’est-à-dire, avec un montant fixe peu importe le prix du bien.

Les honoraires d’une agence immobilière financent les frais fixes de l’agence (assurances, loyer, charges fixes, frais de diffusion du bien sur les portails, logiciels, etc.) ainsi que la prestation de service, à savoir : étude du bien et du marché immobilier actuel pour une juste estimation, rédaction de l’annonce pour diffusion sur les différents annuaires, organisation des visites, accompagnement administratif, etc.

Les frais d’agence peuvent être à la charge du vendeur ou de l’acquéreur. Cas plus rare : le propriétaire peut décider de diviser les frais entre acheteur et vendeur.

Peut-on négocier les frais d'agence ?

Deux options sont possibles : côté acheteur, il est possible de négocier le prix de vente du bien, net vendeur (hors frais d’agence). C’est à l’agent immobilier de mener la négociation auprès du propriétaire actuel, il sera par ailleurs, le plus à même de vous indiquer si une négociation est envisageable.

Côté vendeur, si une baisse du prix net vendeur a été validée, l’agent immobilier devra suivre le moment, et baisser également ses honoraires, car il est tenu de respecter son barème.

🔳 Le saviez-vous ? En France, les professionnels de l’immobilier sont encadrés par la loi Hoguet. Votée en 1970, cette loi assure la protection des consommateurs en imposant certaines obligations aux agences immobilières, notamment : l’affichage du montant des prestations (toutes taxes comprises, souscription à une assurance responsabilité civile professionnelle, possession d’une carte professionnelle, disposition d’un registre des répertoires et des mandats).

Depuis 2005, la loi Hoguet ajoute le refus de toute commission à l’agent immobilier si le compromis de vente n’aboutit pas, ou encore si le vendeur renonce finalement à son bien.

Honoraires d'agence : quelles conséquences sur les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont calculés d’après le montant total du bien et le type de bien. Sur le marché français, ces frais représentent en moyenne 7% pour un logement ancien et 2% à 3% pour un logement neuf.

Par montant total du bien, on entend le prix de vente du logement ainsi que les frais d’agence. De fait, si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, ils seront pris en compte dans le calcul des frais de notaire. En revanche, s’ils sont à la charge de l’acquéreur, les honoraires d’agence seront retirés de la base de calcul des frais de notaire, ce qui signifie que seul le prix de vente du bien sera pris en compte.

Quels sont les différents types de mandats ?

Il existe 4 types de mandats :
  • Le mandat simple : l’agent immobilier gère la vente et effectue le travail de recherche. Le propriétaire peut faire appel à plusieurs agences s’il le souhaite, tout comme il peut effectuer lui-même une vente directe sans l’intermédiaire d’un agent.

  • Le mandat co-exclusif : le propriétaire peut également faire appel à plusieurs agences, à l’exception qu’il lui est interdit de vendre son bien en direct. Si tel est le cas, il devra verser la commission aux agences mandatées.

  • Le mandat semi-exclusif : le propriétaire du bien immobilier s’engage auprès d’une agence. Il peut également gérer la vente de son bien par ses propres moyens auprès de clients hors agence. S’il démarche un client de l’agence, il s’engage à verser une commission à l’agent immobilier en dédommagement.

  • Le mandat exclusif : le propriétaire s’engage auprès d’une seule agence, elle aura ainsi le monopole sur la gestion de la transaction immobilière. Cela n’empêche pas au propriétaire de réaliser une vente directe avec un particulier, cependant, il devra verser la commission totale à l’agent.

Les mandats signés entre propriétaire et agence immobilière courent, le plus souvent, sur une durée de 3 mois. Ils peuvent être renouvelés par accord tacite. 
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