Achat immobilier :
comprendre les frais de notaire

Les frais de notaire s’appliquent systématiquement à un achat immobilier, que ce soit une maison ou un appartement neuf, ancien, ou encore un terrain. Le notaire a pour rôle d’encadrer la transaction immobilière, de la sécuriser, au travers d’une étude préparatoire, mais aussi par son devoir de conseil.

De quelle façon le notaire doit-il vous accompagner dans votre achat immobilier ? Est-il possible de réduire les frais d’acquisition ? Et enfin, comment calculer les frais de notaire en vue d’une transaction immobilière ? On vous dit tout !

Pourquoi des frais de notaire pour votre achat immobilier ?

Le notaire fait office de garant, il apporte un cadre juridique à toute transaction immobilière en vous fournissant la preuve irréfutable que vous êtes bel et bien propriétaire du bien. Il réalise un travail de collecte et d’authentification des actes juridiques nécessaires à l’achat d’un bien immobilier, qu’il prend soin d’hypothéquer.

Passage obligé, il a également pour rôle de vous conseiller, de vous expliquer chaque démarche et document signé, mais aussi de vous présenter les différentes options qui s’offrent à vous.

À quoi correspondent les frais de notaire ?

Les frais de notaire dits aussi droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ou frais d’acte, intègrent en réalité plusieurs catégories : 
  • DMTO : les droits d’enregistrement versés au Trésor public et aux collectivités territoriales, ils représentent 80% des frais notariés (TVA, taxe de publicité foncière pour les immeubles).

  • Les frais et débours, en somme, les frais que le notaire avance pour le compte de son client, afin de rémunérer par exemple, un géomètre ou financer des documents (diagnostics, pièces d’urbanisme, extrait de cadastre, etc.).

  • Les honoraires et les émoluments du notaire. Ces frais sont directement réglés par l’acquéreur et peuvent se montrer particulièrement élevés, puisqu’ils vont dépendre du montant de l’achat immobilier. 

Le montant de la rémunération des notaires est réglementé, ce qui signifie que peu importe le cabinet que vous allez consulter, l’émolument sera identique. Le taux va dépendre d’un barème (tranches d’assiette) fixé par l’État. En définitive, la rémunération du notaire représente 10% des frais d’acquisition qui sont, en complément, soumis à la TVA.

En revanche, ses honoraires sont libres, c’est-à-dire qu’en cas de prestation de conseil (consultation juridique, bail commercial, etc.) le montant des honoraires n’est pas plafonné.

Quels sont les taux appliqués ?

Les frais d’acquisition varient selon le type de logement, à savoir :
  • 7 à 8% de frais de notaire pour un logement ancien.
  • 3 à 4% de DMTO pour un logement neuf.

Concernant l’achat d’un terrain constructible, la transaction est elle aussi soumise aux droits de mutation. Le taux appliqué est en moyenne de 7% du prix du terrain.

Est-il possible de réduire les frais d’acquisition ?

Oui ! Vous êtes en droit de négocier les émoluments du notaire, en somme, de demander une déduction sur les fameux 10% des frais liés à la rémunération du notaire. Encadré par la loi Macron de 2016, cela concerne toutefois les tranches d’assiette supérieures ou égales à 150 000€.

Cette remise peut être envisagée si vous faites souvent appel aux services du cabinet notarial, mais qui ne tente rien n’a rien !
Autre astuce pour réduire les frais de notaire : le mobilier. Si vous procédez à l’achat d’un bien immobilier ancien, précisez dans le compromis de vente les mobiliers à détacher (cuisine équipée, salle de bain…).

Sont concernés, tous les meubles qui sont fixés au mur de la maison ou de l’appartement. Ainsi, si vous achetez un bien immobilier à 150 000€ et que vous déclarez la valeur des biens à 3 000€, les frais d’acquisition seront calculés sur 147 000€. Cette tolérance fiscale est toutefois encadrée, une mauvaise déclaration peut justifier un contrôle des impôts.

Enfin, l’achat d’un bien neuf implique une réduction des frais de notaire.

Calcul de vos frais de notaire : comment procéder ?

Les frais de notaire s’appliquent systématiquement à un achat immobilier, que ce soit une maison ou un appartement neuf, ancien, ou encore un terrain. Le notaire a pour rôle d’encadrer la transaction immobilière, de la sécuriser, au travers d’une étude préparatoire, mais aussi par son devoir de conseil.

Les droits de mutation vont dépendre de la valeur du bien immobilier, du barème fixé par l’État, mais aussi de la localisation de la maison ou de l’appartement. En effet, la taxe départementale incluse dans les frais d’enregistrement ne sont pas les mêmes d’un département à l’autre.

Depuis le 1er mars 2014, la taxe départementale s’élève jusqu’à 5,08% du prix de vente du bien. Seuls 10 départements disposent encore d’un plafond de 3,8% : Martinique, Guyane, Indre, Isère, Loire-Atlantique, Mayenne, Morbihan, Paris, Yvelines.

Prenons l’exemple, d’un bien ancien situé en Moselle, dont le prix d’achat a été fixé à 180 000€, les frais d’acquisition sont découpés comme suit :
  • Émoluments du notaire : total de 2 639€ (1 789€ sur la vente, 850€ de formalités)
  • Taxes sur la vente : total de 10 980€ (10 452€ de droits d’enregistrement, 528€ de TVA).
  • Débours : estimés à 400€.
  • Frais total de 14 100€ à la charge de l’acheteur du bien.

En définitive, 78,3% sont reversés à l’État, 2,9% correspondent aux copies et aux débours, et 18,8% correspondent à l’étude notariale.

Si le bien en question était un logement neuf, le total des frais d’acquisition s’élèverait à 4 700€.

🔳 Pour vous aider dans le calcul des frais de notaire, vous pouvez effectuer une simulation des frais de mutation depuis le site du Conseil Supérieur du Notariat (CSN). 
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