Qu'est-ce qu'un
compromis de vente ?

Dans le cadre d’un achat immobilier, vous pouvez contracter avec l’acheteur ou le vendeur un compromis de vente. Il intervient avant la vente définitive du bien et permet de sécuriser la transaction immobilière. Mais comment définir cet avant-contrat au regard de la loi ? Quels engagements les deux parties doivent-elles tenir ? Quelles sont les clauses que le compromis de vente doit indiquer ? Réponses dans cet article.

Vente immobilière : définition d’un compromis de vente

Un compromis de vente engage un acheteur et un vendeur, avant la signature de l’acte authentique de vente du bien immobilier. C’est un avant-contrat qui protège les intérêts de chacun : le vendeur est certain de vendre son bien, l’acheteur est certain que la vente ne se fera pas à un tiers. Le compromis de vente a alors un caractère engageant, puisque tous deux s’accordent sur la vente d’après le prix et les conditions de cession indiqués dans le compromis. 

Afin de sécuriser la vente, un dépôt de garantie est demandé. L’acquéreur verse alors une somme qui représente entre 5% et 10% du prix de vente du bien. Ce montant sera évidemment déduit du prix total lors de la signature de l’acte notarié ! Ce dépôt de garantie s’applique aussi bien dans l’achat d’un bien neuf que d’un bien ancien.

Bon à savoir : l’acheteur (particulier, non professionnel) dispose d’un délai légal de rétractation de dix jours. Pour ce faire, il faut transmettre un courrier au vendeur avec accusé de réception pour l’informer de sa rétractation, et ce, sans motif particulier. Les jours fériés et les dimanches sont inclus dans les délais, à l’exception du dixième jour : si le dixième jour tombe un jour férié, un samedi ou un dimanche, alors la fin du délai sera reportée au jour ouvrable suivant. Le vendeur dispose d’un délai de 21 jours pour vous restituer le dépôt de garantie. Attention, à l’expiration de ce délai, l’acquéreur est définitivement engagé auprès du vendeur.

Quelles différences avec la promesse de vente ?

La promesse de vente, elle aussi réalisée avant de signer l’acte authentique de vente, n’a pas valeur d’engagement. Le vendeur réserve le bien immobilier pour l’acquéreur pendant une période donnée, de 2 à 3 mois par exemple. À l’issue de cette période, l’acquéreur peut accepter ou refuser la vente. Dans le cas où il infirme la vente, une indemnisation d’en moyenne 10% du prix de vente est versée au vendeur : c’est l’indemnité d’immobilisation.

Par ailleurs, contrairement au compromis de vente, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale (centre des impôts fonciers du vendeur ou de l’acheteur).

Quelles sont les clauses que doit indiquer le compromis de vente ?

Plusieurs clauses sont à respecter, on parle alors de conditions suspensives. Le respect de ces conditions permet à l’acheteur comme au vendeur de se protéger en cas de non-réalisation de ces clauses. Par exemple, si finalement, le futur acquéreur ne peut pas obtenir de crédit immobilier, alors il est en droit de faire annuler la transaction immobilière. 

Ainsi, les conditions suspensives à indiquer sont les suivantes :

  • L’obtention du prêt immobilier : la réalisation de cette condition doit être d’au moins 1 mois pour que le futur acquéreur puisse chercher un établissement emprunteur. Si plusieurs prêts immobiliers sont prévus, ils doivent être indiqués dans le compromis de vente.

  • L’absence de servitudes : le vendeur doit pouvoir obtenir un certificat d’urbanisme pour attester l’absence de restriction qui puisse déprécier le bien. C’est le cas par exemple de la servitude de passage, qui octroie au voisin le droit de passer par votre terrain pour accéder à la voie publique.
  • L’absence d’hypothèque sur le bien.

  • La renonciation du droit de préemption : dans certaines zones, la collectivité publique est en droit d’acquérir un bien de façon prioritaire, on parle alors de droit de préemption. Le vendeur doit pouvoir purger ce droit avant la vente définitive du bien en transmettant à la collectivité une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). La collectivité dispose d’un délai de 2 mois pour déclarer son souhait d’acquérir le bien ou non. Dans l’affirmative, la vente ne peut pas avoir lieu entre l’acheteur et le vendeur, et ce, malgré le compromis de vente.

En complément, un certain nombre de documents est à joindre au compris de vente, notamment les diagnostics techniques (amiante, plomb, termites, performance énergétique, etc.) et le règlement de copropriété (encadré par la loi Alur) si le bien est en effet un lot en copropriété.

Dès lors que toutes les conditions suspensives sont levées, acheteur et vendeur sont convoqués chez un notaire pour procéder à la signature de l’acte de vente définitif (acte authentique). Suite à quoi, le transfert de propriété et de jouissance du bien est enclenché. Par ailleurs, le dépôt de garantie versé par l’acquéreur est déduit du prix de vente et ce dernier réceptionne une attestation de propriété.

Le saviez-vous ? Un compromis de vente peut être rédigé avec un agent immobilier dans le cas où il est mandaté par le propriétaire. Le conseiller immobilier vous accompagne dans sa rédaction et sa compréhension pour être certain de n’oublier aucun détail.
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