À quoi correspondent
les charges de copropriété ?

Vous venez d’acheter une maison ou un appartement en copropriété ? Dans ce cas, vous devrez en effet participer aux charges de copropriété. Ces charges courantes répondent à plusieurs enjeux : les frais nécessaires à la conservation de l’immeuble, l’entretien des parties communes, mais aussi les services collectifs, les réparations et les équipements communs. Explications.

À quoi servent les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété sont indispensables pour le fonctionnement de la copro. Elles permettent de gérer les différentes dépenses annuelles liées à :
  • L’administration de la copropriété (frais du syndicat de copropriété notamment).
  • L’entretien de l’immeuble.
  • La conservation de l’immeuble.

Ainsi, les copropriétaires, qu’ils soient bailleurs ou qu’ils résident dans le bien votent chaque année un budget prévisionnel pour couvrir notamment le fonctionnement et l’entretien des parties communes. Le budget prévisionnel est établi avec le syndic de copropriété, en concertation avec le conseil syndical, d’après les dispositions de la loi Alur. 

Le syndic de copropriété doit également suivre un ensemble de mesures : mise à disposition du carnet d’entretien de l’immeuble, mise à disposition d’un extranet, envoi d’une fiche synthétique relevant les données financières de l’immeuble, etc.

Les charges de copro font l’objet de provisions versées au syndicat de copropriété. Pour ce faire, le syndic transmet à chaque copropriétaire un appel de fonds pour le versement des provisions sur charge, et ce, chaque trimestre. Cet avis est transmis avant la date d’exigibilité et précise clairement le montant des prévisions qui doit être réglé le premier jour de chaque trimestre (ou une date ultérieure fixée en assemblée générale).

Cependant, certaines dépenses non prévues par le budget prévisionnel peuvent survenir (des travaux par exemple), on dit que ce sont des dépenses exceptionnelles. Elles doivent également faire l’objet d’un vote en Assemblée Générale de copropriété.

Bon à savoir : disposer d’un syndic de copropriété est une obligation légale, peu importe le nombre de lots. Mandaté par les copropriétaires, c’est lui qui va devoir assurer la gestion administrative et la comptabilité de la copro, ainsi que le respect du règlement de copropriété. Il est également possible de gérer soi-même sa copropriété, on parle alors de syndic bénévole. Plus réactif qu’un syndicat professionnel, cela ferait économiser 20% aux copropriétaires. Pour cela, il faut élire un copropriétaire assez investi pour gérer toutes les tâches.

Répartition des charges : quelles différences entre les charges générales et les charges particulières ?

Les charges générales et les charges particulières sont les deux grandes catégories relatives aux charges de copropriété.

D’un côté, les charges générales concernent les frais liés à l’administration de la copropriété : les honoraires du syndic de copropriété ou encore les frais liés à l’organisation des assemblées générales. Cette catégorie intègre également l’entretien de l’immeuble et des espaces, à savoir, le nettoyage des parties communes ou encore l’enlèvement des ordures ménagères. Enfin, elle concerne également les frais de conservation tels que la réparation des toitures ou un éventuel ravalement des façades.

De l’autre, les charges particulières qui correspondent aux services collectifs comme le gardiennage, un service de nettoyage ou un système de sécurité. Sont concernés également les équipements communs comme l’entretien d’une chaudière collective, la présence d’un ascenseur ou d’interphones.

Propriétaire, bailleur, maison, appartement… qui paye quoi ?

L’intégralité des copropriétaires est dans l’obligation de participer au paiement des charges. Mais que se passe-t-il lorsqu’une copropriété intègre un immeuble et des maisons, voire, plusieurs immeubles ? Un propriétaire de maison doit-il participer par exemple, aux charges relatives à l’entretien des parties communes de l’immeuble ? Un copropriétaire en rez-de-chaussée doit-il participer à l’entretien de l’ascenseur ? La réponse est non.

Une répartition des charges est effectuée en fonction de chaque lot de copropriété. C’est ce qu’on appelle la répartition des tantièmes qui sont calculés au cas par cas. Ces tantièmes s’expriment en millièmes, en dix millièmes ou en cent millièmes, tout dépend du nombre de lots dans la copropriété. En définitive, chaque copropriétaire paye les charges d’après sa quote-part.

Le saviez-vous ? Le bailleur qui met en location son bien immobilier bénéficie de charges récupérables. En effet, les charges locatives dont doivent s’acquitter les locataires correspondent aux remboursements des charges de copropriété réglées par le bailleur.

Et que faire en cas d’impayés de charges ? Il peut en effet arriver qu’un copropriétaire soit défaillant, impactant l’ensemble de la copropriété. Dans ce cas de figure, le syndic de copropriété dispose de garanties et de recours judiciaires pour procéder au recouvrement des impayés. Le syndicat peut engager une procédure dès le premier impayé de provision, en transmettant une lettre recommandée avec accusé de réception au mauvais payeur. Il lui sera demandé de procéder au règlement des charges impayées prévues par le budget prévisionnel ainsi que celles des trimestres à venir.

Si ce sont des charges qui ont été votées en cours d’exercice, c’est-à-dire, non prévues dans le budget prévisionnel, une autre procédure s’impose. Selon le montant des impayés, le syndicat doit saisir le juge de proximité ou le Tribunal de grande instance pour condamner le copropriétaire défaillant. Ce dernier devra s’acquitter de la somme due soit d’après un échéancier, soit, cas plus rare, en un seul paiement. À savoir que les frais relatifs au recouvrement des charges (frais de mise en demeure, frais de relance, prise d’hypothèque, frais d’huissier de justice) seront à la charge du copropriétaire défaillant. 
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